La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) emitió el 12 de noviembre de 2024 la Circular Externa No. 004 de 2024 (Circular), que deroga la Circular Externa No. 004 del 13 de diciembre de 2023 y modifica el núm. 2.16 del Capítulo Segundo del Título II de la Circular Única. La Circular entrará en vigencia tres (3) meses de su publicación y está dirigida a quienes comercialicen, promocionen o publiciten proyectos de vivienda, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de las disposiciones sobre protección al consumidor inmobiliario, en particular sobre información mínima, publicidad y condiciones negociales.
Si bien, desde su divulgación, han circulado resúmenes o comentarios sobre las implicaciones prácticas, aquí se pretende otro enfoque: glosar posibles vicios de nulidad. Específicamente, en la definición del precio de las viviendas durante la promoción, comercialización y venta, no por el fin perseguido, sino por el medio utilizado, el cual vulnera el marco normativo vigente.
La circular que es el medio utilizado parte de una extralimitación de funciones de una autoridad administrativa, quienes frecuentemente al expedir instrucciones o circulares, terminan “regulando” aspectos no previstos en la Constitución, la ley o normas reglamentarias. Las facultades de la SIC (Art. 59, núm. 2, Ley 1480 de 2011) se limitan a instruir sobre el cumplimiento de disposiciones, fijar criterios para su aplicación y establecer procedimientos, sin tener facultad reglamentaria, exclusiva del Presidente (Art. 189-11 CP).
Cuando la Circular señala que “eI precio de la vivienda en Colombia se debe informar en pesos colombianos. El consumidor solo estará obligado a pagar el precio que le sea informado en el momento en que este manifieste su voluntad de querer adquirir el bien, por ejemplo, mediante la firma del contrato de separación, opción de compra, fiducia, entre otros.”, excluye la posibilidad de pactar precios en Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (Smmlv) o supeditados a variaciones del IPC, desfigurando la naturaleza de este tipo de actos cuya función es orientar, no crear, reglamentar o modificar normas.
Esto desconoce cómo es el desarrollo de los proyectos inmobiliarios y el proceso de venta de un inmueble que, a diferencia de otros productos, el momento en el que se ofrece generalmente no es el mismo en el cual se adquiere, y que un precio pactado bajo estos supuestos es válido al ser cierto, real, y determinable objetivamente. También desconoce que para la VIS y la VIP existe un régimen especial, definido en el Plan Nacional de Desarrollo, que estos conceptos están atados a SMMLV y, que de acuerdo con el Par. 2º del art. 44 de la Ley 9 de 1989 modificado por el art. 91 de la Ley 388 de 1997, el valor en pesos colombianos se define al momento de su adquisición “escritura pública de compraventa”.
Con la Circular, además de exceder sus facultades, la SIC genera impactos negativos e incongruencias. En el caso de la VIS y VIP, afecta la oferta, la estructuración de proyectos, la entrega de subsidios y la determinación de incentivos tributarios y urbanísticos, ya que todo está ligado al Smmlv. En los demás casos, impacta el esquema de preventas, dado que estos criterios se utilizan para actualizar el valor de los inmuebles al momento de su adquisición.
Ojalá que, antes de su exigibilidad, la Circular sea modificada atendiendo los llamados de los actores del sector y los gremios; de lo contrario, será necesario un control judicial a posteriori.
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